L'espressione inglese cap equivale all'italiana tetto. Capped rate in questo caso vuole indicare un tasso di interesse che ha un valore massimo che non può essere superato.
I mutui con cap sono mutui a tasso variabile cui viene posto un limite massimo previsto direttamente nel contratto di mutuo.
Essendo mutui a tasso variabile l'interesse viene sempre definito dalla somma di un indice variabile, Euribor o tasso BCE, e di un valore fisso detto spread.
Lo spread non è altro che il compenso della banca per aver erogato il finanziamento.
Di norma i mutui a tasso variabile hanno spread piuttosto contenuti, dato che il mutuatario si accolla il rischio legato all'andamento fluttuante dei tassi.
Nei mutui con cap, lo spread può essere leggemente più alto, per compensare il fatto che una parte del rischio viene assunto dalla banca.
In alcuni casi, viene applicato uno spread variabile che aumenta all'aumentare della durata del mutuo.
Quando conviene stipulare un mutuo con cap?
Il cap o tetto massimo varia a seconda dell'andamento dei tassi di interesse. Qualche anno fa, quando i tassi di interesse erano abbastanza alti, i mutui con cap avevano un tasso massimo anche del 7%.
Oggi, con i tassi di interesse ai minimi storici, il tetto massimo proposto dalle banche è di molto inferiore (4/5%).
Il variabile con cap conviene essenzialmente in due casi: quando si stipula un mutuo di durata molto lunga (20/30 anni), data l'impossibilità di prevedere l'andamento dei tassi, e quando si stipula un mutuo in un momento in cui i tassi sono già in forte rialzo.
Non è consigliato un variabile con cap nelle surroghe e nei mutui di breve durata, dato che l'andamento dei tassi è tutto sommato prevedibile e che la maggior parte degli interessi si pagano nella prima fase di rimborso del mutuo.
