I clienti disposti ad investire in contanti per l’ acquisto della casa, il 50% del valore dell’ immobile, possono usufruire di spread vantaggiosi (2%), mentre per coloro che chiedono prestiti per un importo compreso tra il 60 e l’ 80% del valore dell’ immobile, gli spread sono più cari (dal 2,4% al 2,8%).
Ancora più critica la situazione per chi va oltre l’ 80%, il limite massimo consentito da Banca d’ Italia per gli istituti, oltre il quale gli istituti di credito sono obbligati a stipulare un’ assicurazione, che tendenzialmente scaricano sugli spread.
Banche che si spingono oltre l’ 80% sono Intesa SanPaolo che pratica uno spread del 3,05% fino al 95% e del 3,04% tra il 96% e il 100% e Credem 3,45% fino al 90% e 3,65% dal 91% al 95%.
Dal prossimo anno, sarà possibile assistere ad una riduzione degli spread anche per i clienti di fascia media.
Inizierà una nuova fase di riapertura del credito da parte delle banche, focalizzate non solo sulle offerte di mutuo che vanno a finanziare meno del 60% del valore di acquisto dell’ immobile, le uniche ad essere state veramente interessate da un taglio dei prezzi nel corso del 2014, ma anche sulle offerte di mutuo che finanziano dal 60 all’ 80% del valore dell’ immobile, le fasce intermedie dove si concentra la gran parte delle richieste di mutuo.
Questo intervento da parte delle banche è conseguenza di una serie di fattori:
- Le banche sono interessate a stimolare di nuovo le erogazioni di mutuo, ma la domanda latita ancora e deve essere maggiormente attratta.
- Il costo di approvvigionamento della liquidità del sistema bancario si è ulteriormente ridotto nel corso degli ultimi mesi.
- Le insolvenze medie di portafoglio per mutui a privati e famiglie sono in leggera diminuzione.
- I risultati della valutazione approfondita della Bce degli stati patrimoniale delle banche, dovrebbe iniettare nuova fiducia nel sistema bancario entro metà del prossimo Ottobre.
Qualcosa sta cambiando anche sui tassi di mercato (Euribor e Eurirs), difatti dal 5 Giugno i tassi Euribor hanno ripreso a scendere e oggi sono ai minimi storici, molto vicini a quota 0.
Possiamo affermare che l’ Euribor da un mese è allo 0,09%. Le prospettive di qui a 5 anni indicano che tale tasso potrebbe risalire, ma molto lentamente; dipendendo, ovviamente dalla ripresa dell’ economia europea. Ciò implica che oggi le migliori offerte a tasso variabile partono da un Taeg (spread+euribor+eventuali costi aggiunti del mutuo) del 2,4%.
Un'altra novità riguarda i le richieste di mutuo a tasso fisso, i rendimenti del Bund (il titolo di Stato della Germania) stanno scendendo, viaggiando, da 10 anni, al minimo di tutti i tempi 1,14%.
Questo ha spinto al ribasso anche l'andamento degli indici Eurirs (che sono agganciati all'andamento del Bund). Cosicché l'Eurirs a 20 anni (da aggiungere a spread e costi aggiuntivi per chi opta per un mutuo a 20 anni) è al minimo storico dell'1,98%, l'Eurirs a 25 anni (per chi sceglie un mutuo a 25 anni) è al minimo del 2,05% è così via.
Di conseguenza i migliori mutui a tasso fisso sono scesi oggi intorno al 4,5%, ancora molto alta rispetto al variabile, ma che sta spingendo verso un nuovo fenomeno: la surroga da fisso a fisso.
Ossia, prima di tale cambiamento la surroga (passaggio in un’ altra banca che offre condizioni migliori) veniva effettuata da fisso a variabile, adesso invece lo scenario sta cambiano.
Vogliamo ricordare che oltre lo spread, bisogna sempre considerare e memorizzare gli altri parametri:
- Euribor: per chi opta per un mutuo a tasso variabile
- Eurirs: per chi opta per un mutuo a tasso fisso
Bisogna anche considerare i costi delle banche, molti istituti fanno pagare spese di perizia, istruttoria, commissioni di incasso rata, costi per assicurazioni sul pagamento delle rate del mutuo. Richiedere sempre, alla banca, un preventivo gratuito con un riepilogo delle condizioni e dei costi che deve essere sintetizzato con il Taeg (Tasso annuo effettivo globale).
