L'ammortamento del mutuo consiste nell'estinzione graduale del debito contratto con la banca.
Di solito il finanziamento viene rimborsato mediante pagamenti periodici di rate e l'insieme delle rate costitutisce il piano di ammortamento del mutuo.
Ciascuna rata è comprensiva di quote capitale e di quote di interessi.
Il piano di ammortamento del mutuo, quindi, è un vero e proprio programma di estinzione del finanziamento che definisce in dettaglio le modalità di rimborso.
Le variabili che la banca deve considerare al momento della stesura del piano di ammortamento sono:
Il tasso di interesse è l'elemento che incide maggiormente sulla definizione del piano di ammortamento.
Nel caso di un mutuo a tasso fisso e a rata costante, il piano elenca l'intera successione delle rate da pagare fino alla conclusione del periodo di rimborso, mentre nel caso di un mutuo a tasso e a rata variabile, il piano deve essere ricalcolato ogni volta che il tasso di interesse subisce delle variazioni.
Istituto di credito e mutuatario possono optare per la sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile e a rata fissa: in questo caso il debitore conosce in anticipo l'ammontare delle rate ma la durata del piano di rimborso del mutuo verrà successivamente aggiornata in base alle variazioni che subisce il tasso di riferimento.
Esistono diverse tipologie di ammortamento del mutuo.
In Italia il sistema usato più di frequente è il cosiddetto ammortamento alla francese (a rata costante), caratterizzato da rate di importo costante composte da una quota capitale crescente nel tempo e da una quota interessi decrescente.
Si può altrimenti optare per il piano di ammortamento all'italiana (a capitale costante), che prevede una quota capitale sempre costante in ciascuna rata, mentre la quota di interesse è variabile.
Può essere a rate crescenti o decrescenti, a seconda se si scelga di pagare quote di interessi più alte all'inizio o alla fine del periodo di rimborso.