L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza.
Chi iscrive un’ipoteca su un bene, solitamente un immobile, acquisisce un diritto di prelazione sulla spartizione del denaro ricavato dalla vendita forzata del bene stesso, nel caso in cui si dovesse procedere a pignoramento ed esecuzione forzata.
Sullo stesso immobile si possono iscrivere diverse ipoteche a beneficio di più creditori.
Ogni ipoteca segue un ordine di tempo alla quale viene assegnata un numero (primo grado di ipoteca, secondo grado si ipoteca, e così via).
In caso di insolvenza i creditori verranno soddisfatti in ordine al loro grado.
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L’ordine di preferenza tra le varie ipoteche iscritte su un bene è determinato dalla successione cronologica delle iscrizioni.
L'ipoteca è di primo grado quando su un bene non risultano iscritte ipoteche precedenti. L’ipoteca è, invece, di secondo, terzo o quarto grado se risultano rispettivamente una, due, tre o quattro ipoteche precedentemente iscritte.
Nel caso delle ipoteche immobiliari, quelle più diffuse, la data a cui si fa riferimento è quella in cui la richiesta viene presentata al Conservatore dei registri mediante la cosiddetta "Nota di iscrizione".
Il creditore che ha iscritto un'ipoteca di primo grado ha il diritto di soddisfare integralmente il proprio credito sul ricavato della vendita del bene.
I creditori assistiti da ipoteche di grado inferiore concorrono proporzionalemente sull’eventuale importo residuo.
Per legge è prevista la possibilità di cambiare il grado dell’ipoteca tramite un patto tra gli interessati, che viene chiamato postergazione di grado.
La maggior parte delle ipoteche viene costituita sui beni immobili posti a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario.
L'ipoteca rimane in essere per 20 anni, dopo di che deve essere rinnovata.
Una volta estinto il mutuo, la banca rilascia una certificazione in cui esprime il consenso alla cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri immobiliari, da inoltrare agli uffici competenti tramite Pec (ossia tramite posta elettronica certificata).
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Può succedere di accendere un mutuo per l’acquisto di un immobile iscrivendo un’ipoteca di primo grado e di avere successivamente bisogno di ulteriore liquidità, che si può ottenere richiedendo un secondo finanziamento garantito da una seconda ipoteca sullo stesso bene.
Questo tipo di finanziamento, chiamato mutuo integrativo, prevede l'iscrizione di un’ipoteca di secondo grado.
L’importo massimo che si può ottenere con un mutuo integrativo con ipoteca di secondo grado si calcola sulla base della differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca di primo grado.