L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, regolamentato dall'articolo 2808 del Codice Civile, che serve a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza.
L'ipoteca, infatti, attribuisce al creditore il potere di espropriare determinati beni vincolati, siano essi del debitore o di un terzo soggetto.
In concreto, questo istituto permette di godere del diritto di prelazione sui beni oggetto della garanzia e sulla somma ricavata dall'espropriazione.
Il bene ipotecato resta di fatto in godimento del proprietario che può continuare liberamente a fruirne.
Ipoteca per mutuo: come funziona?
Le ipoteche solitamente vengono iscritte su beni immobili – ipoteca immobiliare - posti a garanzia di un mutuo ipotecario.
Questo avviene perché quando si sottoscrive un mutuo, al mutuante servono quante più garanzie possibili, così è la casa stessa ad essere posta a garanzia per coprire il debito assunto dal mutuatario.
L'ipoteca si costituisce, tramite un notaio, mediante iscrizione in pubblici registri e, una volta estinto il debito, anch'essa si estingue.
I costi per iscrivere un'ipoteca per un mutuo immobiliare, un tempo proporzionali al valore dell'ipoteca, oggi sono lasciati alla discrezione del singolo notaio grazie all'entrata in vigore del Decreto Bersani.
Per poter procedere ad una valida iscrizione dell’ipoteca è necessario che nell’atto di concessione della garanzia siano specificati i beni offerti in garanzia ed il credito garantito.
Dopo 10 giorni dall'iscrizione, avviene il consolidamento dell'ipoteca, ossia questa diventa valida a tutti gli effetti.
Di norma la banca concede il finanziamento prima che l’ipoteca sia consolidata erogando il finanziamento contestualmente alla stipula del contratto di mutuo.
L'iscrizione di un'ipoteca comporta anche il diritto di sequela, cioè se non viene estinto il debito, essa segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario.
Per questo motivo è di primaria importanza, prima di acquistare casa, verificare tramite apposita perizia se l'immobile risulti già gravato da un'ipoteca.
Per costituire un'ipoteca sull'immobile è necessario, quindi, innanzitutto effettuare una perizia per valutare l'ammontare del credito che può essere coperto dal bene.
Un'altra caratteristica dell'ipoteca è infatti la determinatezza, cioè il valore del credito garantito deve essere determinato.
Per tutelarsi da eventuali svalutazioni dell'immobile, le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di valore pari, a seconda della durata, al 150-300% del valore erogato con il mutuo.
L'ipoteca viene iscritta presso l’Ufficio del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) competente.
L'importo indicato comprende il capitale accordato, i relativi interessi, gli interessi di mora, i premi assicurativi, gli oneri tributari e le spese che la Banca potrebbe essere tenuta a sostenere per il recupero del credito.
L'iscrizione dell'ipoteca conserva effetto per venti anni ed è rinnovabile, entro la scadenza di questo termine, qualora il finanziamento non sia stato ancora rimborsato.
Una volta estinto il mutuo, la banca rilascia una certificazione in cui esprime il consenso alla cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri immobiliari, da inoltrare agli uffici competenti tramite Pec (ossia tramite posta elettronica certificata).
In caso di mancato pagamento di 18 o più rate del mutuo, invece, la banca non entra in possesso dell'immobile, ma può attivare una procedura giudiziale per riavere quanto dovuto, una volta che un giudice abbia disposto la liquidazione del bene tramite vendita forzata.
Qualora dalla vendita all’asta dell'immobile si dovesse ricavare una somma di denaro superiore al debito, essa verrebbe restituita al legittimo proprietario.
