Per istruttoria del mutuo si intende il complesso delle pratiche e delle formalità necessarie all’erogazione del mutuo.
Più nello specifico, l'istruttoria è la fase in cui la banca analizza la documentazione al fine di concedere il finanziamento richiesto e avviene subito dopo la presentazione della richiesta di finanziamento da parte del cliente.
La banca, una volta ricevuta la richiesta di mutuo e prima di decidere se concederlo, deve controllare ed analizzare la situazione del richiedente e la sua affidabilità nel saldare il debito.
In poche parole, l'istituto di credito cerca di comprendere il rischio che si assume concedendo un finanziamento a un determinato cliente.
Questa fase, delicata e fondamentale da cui dipende l'esito della richiesta di mutuo, si chiama appunto istruttoria.
Entriamo ora nel vivo delle analisi che vengono fatte durante la fase di istruttoria.
La procedura di istruttoria del mutuo si compone di tre valutazioni: creditizia, tecnica e giuridica.
In primis, durante la valutazione creditizia, si analizza la situazione creditizia del richiedente al fine di verificarne la capacità di rimborso: vengono esaminati il suo reddito e gli impegni finanziari che ha in corso, la sua storicità in merito ai prestiti passati, il rapporto tra il mutuo richiesto ed il valore dell’immobile (LTV), e la finalità del mutuo richiesto.
Al termine di questa prima fase la banca rilascia una pre-delibera che stabilisce la capacità reddituale del cliente e determina l’importo massimo che potrà finanziare.
Successivamente si passa alla valutazione tecnica dell'immobile: la banca deve verificare se ci siano le condizioni per prendere l'immobile a garanzia del finanziamento mediante ipoteca.
Incarica, pertanto, un perito di effettuare una serie di controlli in merito alla situazione catastale e alla regolarità urbanistica dell'immobile oltre che allo stato di manutenzione e di conservazione dello stesso.
Al termine di queste analisi il perito esegue la perizia, che comprende anche una stima del valore commerciale dell’immobile.
La terza ed ultima fase dell’istruttoria del mutuo è quella giuridico/legale: la banca incarica un notaio di redigere una relazione notarile preliminare all’interno della quale venga confermato che i documenti in possesso del richiedente siano in regola e che non ci sia alcun problema di natura documentale sullo stesso immobile.
Se l'istruttoria si conclude con esito positivo, si procede alla delibera del mutuo ed alla stipula dello stesso: solo a questo punto la fase istruttoria del mutuo può dirsi conclusa.
I costi dell'istruttoria sono a carico del richiedente e variano da banca a banca; possono essere fissi (di solito non superano i 100 euro) o essere calcolati in percentuale sul valore del mutuo.
Solo nel caso di sostituzione del mutuo i costi di istruttoria e di perizia vengono assunti dall'istituto di credito.