Il mutuo con cap è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
Il mutuo a tasso variabile con cap è quel tipo di finanziamento adatto a chi punta a cogliere le opportunità di ribasso dei tassi di interesse, ma desidera nel contempo contenere il rischio di eccessive oscillazioni dei tassi verso l'alto, che determinerebbero rate difficili da sostenere.
Il variabile con cap si comporta come un tradizionale mutuo a tasso variabile, ma ne previene la tipica imprevedibilità attraverso la determinazione, in fase di contratto, di una soglia massima della rata.
Nel mutuo a tasso varibile con cap l'ammontare degli interessi dipende dall'andamento di un indice di riferimento (Euribor) legato al costo del denaro, come succede per il tasso variabile, ma l'opzione cap permette di fissare a priori un tetto massimo al tasso di interesse (detto cap rate), per tutelarsi da possibili innalzamenti.
Se il tasso dell'indice di riferimento resta inferiore al valore del capitalization rate (o cap rate), il calcolo della rata si comporta secondo i parametri indicati nel contratto di mutuo e quindi come in un normalissimo mutuo tasso variabile.
Se, quindi, i tassi dovessero salire, la rata aumenterà in base all’andamento dell’Euribor (o tasso Bce in alcuni contratti di mutuo) o, viceversa, scenderà in caso di calo dei parametri di indicizzazione.
L'Euribor viene rilevato e diffuso quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea sulla base di un valore medio dei tassi di deposito interbancario, e può subire delle variazioni, a sua volta, in base anche all'andamento dello spread.
La differenza nel caso dei mutui con cap sta nel fatto che, qualsasi cosa succeda ai mercati finanziari, il tetto massimo predefinito non potrà mai essere superato.
A fronte di questa garanzia accessoria, le banche solitamente applicano uno spread leggermente più alto rispetto alla variante del variabile classico.
La scelta del mutuo variabile con cap conviene, ad esempio, in un periodo storico come il nostro, in cui l’Euribor è ancora basso ma, data l'incertezza dei mercati finanziari, la prospettiva di un aumento è probabile.
I mutui con cap, inoltre, rappresentano un'ottima opportunità per i giovani alle prese con il mutuo per l'acquisto della loro prima casa, che spesso non hanno risparmi da parte ai quali attingere in caso di un aumento incontrollato della rata.