Il mutuo è un contratto disciplinato dall'art. 1813 norma del Codice Civile, che stabilisce: “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Secondo la definizione originaria, quindi, con il termine mutuo si può definire qualsiasi tipo di prestito, che veda uno scambio di denaro o altre cose tra due parti - mutuatario e mutuante.
Ad oggi il contratto di mutuo costituisce il contratto di prestito più utilizzato, poiché permette di trasferire soldi da un soggetto ad un altro, al fine di consentire al soggetto richiedente di poter acquistare ciò di cui ha bisogno, con l’impegno di restituire il prestito al mutuante nei tempi e nei modi previsti.
Il mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine (la sua durata, in genere, varia da 5 a 30 anni) ed è un contratto a “titolo oneroso”, cioè prevede, oltre che il rimborso della quota capitale, anche il versamento degli interessi: essi rappresentano il costo che dobbiamo pagare alla banca per averci prestato il denaro necessario al nostro scopo.
Il rimborso del debito alla banca o all'istituto di credito avviene attraverso il pagamento di rate a cadenza mensile, trimestrale o semestrale, a seconda del piano di ammortamento definito in fase di stipula.
Trattandosi di un atto pubblico, la sottoscrizione del contratto di mutuo per legge deve avvenire alla presenza di un notaio.
Ciascuna rata è comprensiva della quota capitale e della quota di interessi.
Il tasso di interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento - Euribor in caso di tasso variabile e Eurirs in caso di tasso fisso - e dallo spread - la commissione, espressa in percentuale, che rappresenta la remunerazione del rischio assunta dalla banca.
Il mutuo, a differenza di altri tipi di prestiti non finalizzati, richiede l'esplicita dichiarazione della destinazione d'uso.
Questo tipo di finanziamento può essere richiesto per diverse finalità:
Mutuo ipotecario e mutuo fondiario
ll mutuo immobiliare viene principalmente utilizzato per acquisire il denaro necessario per l'acquisto di un immobile o altre finalità collegate.
I mutui immobiliari possono essere di due tipi:
- mutuo ipotecario, in cui l'immobile fa parte della garanzia fornita al creditore che, in caso di inadempienza, può venderlo e tenere il ricavato come risarcimento. Il mutuo ipotecario è previsto per varie finalità (acquisto, ristrutturazione, ma anche liquidità, rifinanziamento o sostituzione di altri mutui) e dura generalmente da 5 a 20 anni;
- mutuo fondiario, anche qui l'immobile può entrare a far parte delle garanzie fornite alla banca tramite l'accensione di un'ipoteca, che però può essere solamente di primo grado.
Inoltre, un contratto di mutuo fondiario può essere stipulato solamente per finalità specifiche (acquisto o ristrutturazione) ed ha di solito una durata che va da 5 a 30 anni.
Per questa tipologia di mutuo, inoltre, la Banca d'Italia limita la percentuale del valore dell'immobile finanziabile con il mutuo all'80%.
Generalmente un mutuo immobiliare copre fino all'80% del valore dell'immobile - Loan to Value (LTV) - però alcune banche arrivano ad erogare mutui pari fino al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie.
Le tipologie di mutuo
I mutui si distinguono principalmente in base alla tipologia di tasso di interesse applicato.
I principali tassi di interesse dei mutui sono:
- tasso fisso: resta invariato per tutta la durata del contratto (le rate sono sempre dello stesso importo) e si riferisce al parametro Eurirs
- tasso variabile: è legato all’indice Euribor e può variare in relazione alle politiche monetarie e agli scenari economici, proponendo nel corso dell'ammortamento rate più alte o più basse a seconda delle oscillazioni del mercato
- tasso misto: può essere modificato a scadenze e secondo condizioni stabilite dal contratto, passando negli anni di ammortamento dalla modalità variabile a quella fissa e viceversa: è a discrezione del cliente, alla scadenza di ciascun periodo successivo (di norma della durata 2 anni) scegliere se proseguire con il tasso scelto in precedenza o cambiarlo
- tasso variabile con Cap: è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo
- tasso bilanciato: è costituito da una percentuale a tasso fisso ed una a tasso variabile.
