Il mutuo ipotecario è il tipo di mutuo più utilizzato nonché quello che viene concesso più spesso dalle banche.
Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, che solitamente viene richiesto per l'acquisto di un immobile.
È, infatti, la forma più diffusa di credito immobiliare.
Tuttavia sono molteplici le finalità per le quali può essere richiesto un mutuo ipotecario:
Si definisce mutuo ipotecario in quanto viene concesso dall'istituto mutuante solo dietro la sottoscrizione di una garanzia, costituita dall'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile o sul bene acquistato.
Come funziona il mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario consente al mutuatario di ricevere l’intera somma richiesta in un’unica soluzione, che verrà rimborsato nel tempo secondo la durata ed i modi previsti dal contratto di mutuo stipulato con l'istituto di credito.
Il piano di ammortamento determina la durata del mutuo ipotecario che può variare dai 5 ai 30 anni e anche il numero, la scadenza e l'entità delle rate da rimborsare.
Ciascuna rata è composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del finanziamento, e di una quota interessi, calcolata in base al tasso, che può essere fisso o variabile.
Il tasso del mutuo ipotecario è determinato in base ai parametri fissati sui mercati finanziari - Euribor per il tasso variabile ed Eurirs per il tasso fisso - ai quali la banca aggiunge una maggiorazione detta spread.
Tra i costi del mutuo rientrano anche alcune spese aggiuntive:
- un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della prima casa, trattenuta direttamente dalla banca
- le spese di istruttoria
- i costi della perizia richiesta per la valutazione dell’immobile da ipotecare
- le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
- il costo del premio di assicurazione
- la commissione annua di gestione della pratica
- le spese per l'incasso della rata.
Mutuo ipotecario e mutuo fondiario: le differenze
Nonostante il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario possano sembrare a prima vista identici, in realtà sono due forme di finanziamento profondamente differenti.
La differenza sostanziale riguarda da un lato il vincolo della finalità d'uso del mutuo fondiario che può essere concesso solo per acquisto/costruzione/ristrutturazione della prima casa, dall'altro i privilegi relativi al mutuo fondiario, come i tassi di interesse più convenienti e le spese notarili più basse.
Di contro, il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi, che risultano perciò più alti, ma in compenso può essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile, oppure per ottenere liquidità e rifinanziare un mutuo precedentemente contratto.
Esistono anche altre differenze tra i mutui ipotecari ed i mutui fondiari, cioè la durata dell'ammortamento che può essere da 12 mesi a 30 anni per il fondiario, da 5 a 30 anni per l'ipotecario e l'importo massimo erogabile che, a differenza del mutuo ipotecario, nel mutuo fondiario non può superare l'80 per cento
