Come calcolare il valore catastale di un immobile?

Conoscere il valore catastale di un immobile è essenziale a fini fiscali, per conoscere l’entità delle imposte da pagare in caso di acquisto o successione: ecco cos’è e come si calcola il valore catastale

• Cos’è il valore catastale di un immobile e come si calcola?

• Cosa distingue il valore dell’immobile dalla rendita catastale?

• Qual è la differenza tra il valore catastale e il valore reale di un immobile?

• Come incide sulla successione il valore catastale di un immobile?

Cos’è il valore catastale di un immobile e come si calcola?

Se stai per acquistare un immobile o hai ricevuto una casa in eredità, sicuramente hai bisogno di capire cos’è il valore catastale e come si calcola. Perché? Semplice: perché è il valore catastale che determina quante tasse dovrai pagare sulla compravendita o sulla successione. Andiamo con ordine. Il valore catastale di un immobile è, in sintesi, il suo valore fiscale, trattandosi di una precisa somma che viene utilizzata per calcolare tutte le imposte da pagare rispetto ai passaggi di proprietà di un immobile. Non si tratta dunque del valore di mercato (o valore reale) della casa, ma di una quantità che serve a determinare l’entità fiscale del bene, che concretamente si traduce nel calcolo di:

• imposte di registro, ipotecaria e catastale, le tasse da pagare in caso di compravendita di un immobile;

• imposta di successione, la tassa che si applica a tutte le eredità che prevedono il passaggio di proprietà di un immobile;

• imposta di donazione, la tassa che deve pagare il soggetto beneficiario di una donazione.

Oltre a questo, il valore catastale rappresenta anche la base imponibile per il calcolo dell’Imposta Municipale Unica sugli immobili, cioè l’IMU. Visto che il valore catastale incide così tanto sulle spese da sostenere per l’acquisto di una casa, sicuramente vorrai sapere come si calcola. Il valore catastale di un immobile si calcola a partire dalla sua rendita catastale - che ti presenteremo meglio più avanti - e che rappresenta un dato pubblico. Una delle variabili da considerare per calcolare il valore catastale di una casa è se questa è destinata ad abitazione principale (ovvero se è la prima casa) di chi la acquista/riceve oppure no, ma la formula rimane invariata: la rendita catastale, rivalutata del 5%, va moltiplicata per il coefficiente stabilito per la categoria catastale in cui rientra l’immobile. In particolare, i coefficienti catastali sono:

• fabbricati abitativi con agevolazione prima casa: rendita catastale * 115,5;

• fabbricati delle categorie catastali A e C (escluse A/10 e C/1): rendita catastale * 126;

• fabbricati della categoria catastale B: rendita catastale * 176,4;

• fabbricati della categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D: rendita catastale * 63;

• fabbricati della categoria catastale C/1 (negozi ) e gruppo E: rendita catastale * 42,84;

• terreni agricoli: reddito dominicale X 112,5.

Il risultato del calcolo che segue questa formula rappresenta la somma da utilizzare come base imponibile per calcolare tutte le imposte sopra elencate, legate al passaggio di proprietà dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto di vendita.

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Cosa distingue il valore dell’immobile dalla rendita catastale?

Ora che abbiamo chiarito cos’è e come si calcola il valore catastale di un immobile, vale la pena spiegarti anche cosa lo distingue dalla rendita catastale, che comunque è strettamente legata al valore. La rendita catastale, infatti, è il reddito che viene attribuito a ogni immobile, tramite cui è possibile produrre un reddito autonomo (sulla base dei parametri definiti dall’Agenzia delle Entrate) e che, come abbiamo visto, viene utilizzato per calcolare il valore catastale, appunto.

Come si calcola la rendita catastale? Così: moltiplicando la dimensione di un immobile (che ne considera il numero dei vani, la superficie e la volumetria) per la tariffa d’estimo relativa, fissata dall’Ufficio del Territorio di competenza e diversificata a seconda della categoria catastale di appartenenza e della zona in cui si trova l’immobile. La rendita catastale di un immobile, come abbiamo accennato, è pubblica e può essere reperita sul sito dell’Agenzia del Territorio competente, grazie a un servizio di visura catastale online, a cui si accede se si hanno a disposizione il foglio, la particella e il subalterno che identificano l’immobile.

Qual è la differenza tra il valore catastale e il valore reale di un immobile?

Ora che sai come si calcola il valore catastale, è facile spiegare qual è la differenza tra questo dato e il valore reale, o valore di mercato, di un immobile. Con quest’ultimo si intende la somma che rappresenta il valore economico di una casa in un preciso momento e serve per fissarne il prezzo di vendita.

Il valore reale è dunque la somma, stimata dal proprietario, a cui l’immobile dovrebbe essere venduto in un determinato periodo di tempo, distinguendosi così dal  valore catastale, utile solo in ambito fiscale. Come calcolare il valore reale di una casa? Ricavare il valore di mercato di un immobile è possibile utilizzando come parametri la sua superficie commerciale, la quotazione al metro quadro e il coefficiente di merito, che offre una valutazione delle caratteristiche della casa. In ogni caso, per calcolare il valore di mercato di un immobile, soprattutto al fine di definirne il prezzo di vendita, è sempre consigliabile il supporto di professionisti del settore immobiliare. 

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Come incide sulla successione il valore catastale di un immobile?

Chiudiamo questo focus sul valore catastale con il caso specifico dell’eredità. Dato che il valore catastale di un immobile viene utilizzato anche per calcolare imposta di successione e l’imposta di donazione di una casa, incide anche sulle tasse da pagare in caso di successione, appunto. Anche questa casistica non si distingue dalle altre, dato che la base imponibile si basa sulla stessa formula di calcolo degli altri tipi di trasferimento di proprietà, il valore catastale dell’immobile moltiplicato per il coefficiente della sua categoria catastale. E ora: via con i calcoli!