E' una delle domande che ci si pone quando si chiede un mutuo: meglio un mutuo al 100% o un'altra soluzione, ad esempio un leasing immobiliare?
La risposta è che il mutuo al 100 per cento conviene, ma viene richiesto solamente quando non si hanno alternative. Un caso classico sono le giovani coppie che desiderano acquistare la prima abitazione, ma non hanno ancora la capacità di risparmio per mettere da parte il capitale necessario a colmare la differenza tra importo erogato con il mutuo e prezzo d'acquisto dell'immobile.
Perché il mutuo al 100% costa di più?
Chi chiede un mutuo al 100% sostanzialmente chiede alla banca di superare un limite di prudenza, posto dalla stessa Banca d'Italia all'80% del loan to value (rapporto capitale erogato/valore dell'immobile). Questo è possibile solamente chiedendo garanzie aggiuntive oltre a quella ipotecaria.
L'immobile oggetto dell' ipoteca tende a svalutarsi nel tempo, il che significa banca che concede un mutuo al 100 per cento corre maggiormente il rischio di non rientrare del proprio investimento se il mutuatario, per qualsiasi motivo, smette di pagare le rate.
Questo rischio maggiore può essere compensato anche applicando uno spread più alto rispetto a quello previsto per i mutui entro l'80%.
Quali garanzie servono per ottenere un mutuo al 100%?
Di solito vengono chieste due forme di garanzia aggiuntiva:
● una polizza assicurativa sul mutuo con la banca come beneficiario, obbligatoria nel caso dei mutui fondiari;
● una garanzia fideiussoria.
Le polizze assicurative a loro volta possono essere
● contro la perdita del posto di lavoro;
● multirischio.
Le polizze multirischio garantiscono l'estinzione del mutuo in caso di incendio e scoppio, morte, invalidità permanente o perdita del posto di lavoro del richiedente. Il premio è a carico del mutuatario e viene pagato con le prime rate.
La garanzia assicurativa contribuisce a far aumentare ulteriormente i costi del mutuo e, pur non essendo obbligatoria, è di fatto una delle poche strade percorribili per superare il limite massimo finanziabile. La garanzia fideiussoria, invece, non è indispensabile e viene richiesta più che altro per motivi riguardanti il reddito. Non può essere richiesta a chi fa domanda di un mutuo con garanzia statale del Fondo di Garanzia Prima Casa.
