Mutuo variabile con Cap: convenienza e vantaggi

Il mutuo a tasso variabile con cap è una soluzione conveniente e sicura, in quanto unisce i vantaggi del variabile con la certezza del tetto massimo oltre il quale la nostra rata non potrà mai andare.

L'opzione cap permette di fissare anticipatamente un valore massimo legato al tasso di interessi del nostro mutuo variabile, al fine di tutelarci dai possibili aumenti.

Si tratta di un'opportunità perfetta per i giovani alle prese con il mutuo per l'acquisto della loro prima casa, che spesso non hanno risparmi da parte ai quali attingere in caso di un aumento incontrollato della rata.

Il variabile con cap è, insomma, un ottimo paracadute azionabile nel momento in cui i tassi di interesse dovessero oltrepassare il limite fissato.

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Come è noto, il tasso variabile ha la caratteristica di poter cambiare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto di mutuo.

Il tasso di interesse principale utilizzato per l'indicizzazione dei mutui a tasso variabile è l'Euribor, ma anche il Tasso BCE può condizionarne le quotazioni.

L'Euribor viene stimato ed aggiornato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea sulla base di un valore medio dei tassi di deposito interbancario, e può subire delle variazioni, a sua volta, in base anche all'andamento dello spread.

Il pericolo principale che corre chi sceglie il tasso variabile è, quindi, un aumento imprevedibile e consistente dell’importo/numero delle rate e degli spread applicati sul mutuo, causato a sua volta dall’incremento dei parametri di riferimento. 

Di contro, il mutuo variabile è solitamente più vantaggioso del fisso poiché l'Euribor è fisiologicamente più basso dell'Eurirs, motivo per cui i mutui a tasso variabile sono di norma più convenienti.

Oggi l'Euribor risulta ancora basso, attestandosi su valori negativi (-0,37), per cui il ragionevole dubbio di alcuni mutuatari è se sia meglio assumersi il rischio dell'imprevedibilità del mutuo a tasso variabile, che comunque può essere controllata mediante le previsioni Euribor, o affidarsi al più sicuro ma meno economico tasso fisso.

La soluzione ideale per uscire dall'impasse può essere costituita dal mutuo con cap, il perfetto compromesso tra la convenienza e la sicurezza delle due principali tipologie di tasso.

Mutuo variabile con cap: perché conviene

Per capire quando e perché il tasso variabile con cap conviene, bisogna prima analizzarne le caratteristiche.

Nel mutuo a tasso varibile con cap l'ammontare degli interessi dipende, sì, dall'andamento di un indice di riferimento (Euribor) legato al costo del denaro, esattamente come succede per il tasso variabile classico, ma se ne differenzia in quanto l'opzione cap permette di fissare in sede di contratto un tetto massimo al tasso di interesse (detto cap rate), per tutelarsi da possibili innalzamenti.

Se il tasso del paramentro di riferimento resta inferiore al valore del capitalization rate (o cap rate), il calcolo della rata si comporta secondo i parametri indicati nel contratto di mutuo e quindi come in un normalissimo mutuo tasso variabile.

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Come per un mutuo variabile standard, cioè, se i tassi dovessero salire, la rata aumenterà in base all’andamento dell’Euribor (o tasso Bce in alcuni contratti di mutuo).

La differenza consiste nel fatto che l'opzione cap farà sì da bloccare, entro il limite definito, il rialzo del tasso su cui calcolare gli interessi .

In parole povere, scegliendo il variabile con cap si ha la garanzia che, anche se le dinamiche economiche dovessero far salire il tasso superando la soglia del tetto massimo, in ogni caso non si pagherà mai una rata superiore a quel limite predeterminato.

Per tutelarsi dal rischio che si assumono, le banche solitamente applicano a questo tipo di tasso uno spread leggermente più alto. 

A fronte di questo piccolo disagio, il mutuo variabile con cap offre al cliente un doppio vantaggio:

- gli consente di sfruttare le migliori condizioni di mercato

- gli fornisce la una tutela della certezza dell'importo massimo della rata che dovrà pagare.

Si tratta, quindi, di una tipologia di mutuo molto interessante per chi vuole programmare in anticipo il proprio budget e non incorrere mai in brutte sorprese.

La scelta del mutuo variabile con cap conviene ad esempio in un periodo storico come questo, in cui l’Euribor è ancora basso ma, data l'incertezza dei mercati finanziari, la prospettiva di un aumento è probabile.

Però è necessario scegliere con cura la banca a cui richiederlo, facendo attenzione a tre fattori in particolare:

- il tetto massimo stabilito 

- il tasso floor applicato, che garantisce alla banca una soglia minima al di sotto della quale la rata del mutuo non potrà scendere

- lo spread fissato, cioè la quota di interessi praticata dall'istituto di credito.

Nel caso in cui questi valori fossero troppo alti, si correrebbe il rischio di avere un tasso variabile che di fatto segue l’andamento dell’Euribor (in quanto la banca avrà certamente già previsto che i tassi di interesse non andranno mai oltre certi livelli), ma pagare uno spread più alto rispetto ad un variabile standard, e per di più non usufruire - per via del floor - di eventuali cali di mercato.

Bisogna soprattutto stare attenti a non sottoscrivere un contratto con un tetto massimo troppo alto, altrimenti di fatto si perderebbero tutti i vantaggi del mutuo a tasso variabile con cap.

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I migliori mutui variabili con cap

Per non fare errori, la scelta migliore è quella di informarsi bene sulla policy adottata da ciascun istituto di credito, per esempio utilizzando un comparatore di mutui online.

Noi di MutuiSi abbiamo già selezionato i prodotti migliori sul mercato e vi segnaliamo, ad esempio, il Gran Mutuo chiaro e certo Cariparma, un tasso variabile con cap che prevede, ad esempio, per un mutuo di 15 anni con loan to vale superiore al 70%, uno spread di 1,36%.

Conviene anche il Mutuo Rata Protetta di CheBanca, che su un mutuo maggiore del 70% del valore dell'immobile e della durata di 15 anni, applica uno spread di 1,38%.