L’obiettivo è restituire una fotografia completa sia a livello nazionale, sia per le principali grandi città.
Marco Speretta, Direttore Generale del Gruppo Gabetti, dichiara: “Nel primo semestre del 2021 il mercato residenziale ha segnato una significativa crescita in termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +56% rispetto allo stesso periodo del 2020. Per il secondo semestre ci aspettiamo una crescita delle compravendite supportata dagli incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio".
Nel primo semestre 2021, infatti, il mercato residenziale ha segnato una significativa crescita in termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +56%, rispetto allo stesso periodo del 2020, per un totale di 363.750 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate).
Da un lato si tratta di un rimbalzo prevedibile a seguito del calo registrato nel periodo di lockdown del 2020, dall’altro i dati mostrano una crescita del 22% a confronto con gli omologhi trimestri del 2019, rispetto ai dati pre Pandemia.
In particolare, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, si sono registrate 162.258 transazioni nel primo trimestre e 201.492 nel secondo trimestre, rispettivamente +38,6% e +73,4%. Nel primo semestre 2021, nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +0,3%, rispetto al secondo semestre 2020. I tempi di vendita sono lievemente calati e si attestano su una media a 4,4 mesi, mentre gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono in lieve diminuzione, intorno all’11%.
Non a caso anche nell’ambito degli investimenti immobiliari, il residenziale ha visto una crescita in termini di volumi investiti: nel 2020 è arrivato a pesare circa il 4% del totale degli investimenti capital market, per un totale di 370 milioni di euro.
Considerando anche le iniziative di riconversione di immobili da uffici a residenziale e, nel contesto più ampio del residential to let, student housing, senior housing e quote di residenze all’intero di progetti in ambito hospitality, gli investimenti supererebbero i 500 milioni di euro. Nel primo semestre 2021 il totale è stato invece di 180 Mln di euro (6% del totale, pari a 3 Mld di euro).
In termini positivi ha chiuso il primo semestre 2021 anche per le residenze di pregio.
Per quanto riguarda i mutui per acquisto abitazione, i tassi vantaggiosi hanno sostenuto la domanda, portando, nei primi sei mesi dell’anno, ad un erogato complessivo alle famiglie pari a 31,3 Mld €, + 34,7% rispetto al primo semestre 2020 (Dati banca D’Italia).
Mercato residenziale 2021: la mappa della crescita
Come abbiamo visto, nel primo semestre 2021, secondo i dati Agenzia delle Entrate, si sono realizzate 363.750 transazioni residenziali, +56% rispetto al primo semestre 2020. Tale variazione, oltre all’effetto rimbalzo, dovuto al calo del 2020, dimostra una ripresa significativa delle compravendite delle abitazioni, con risultati migliori di quelli pre Pandemia. Questo è confermato anche dall’esperienza delle agenzie Gabetti, Professionecasa, Grimaldi che hanno visto una piena ripresa delle attività nel 2021.
Nel primo semestre 2021 tutte le macro aree hanno riscontrato una variazione positiva: +54,3% al Nord, +53,9% il Centro e 61,6% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +43,8 %, mentre i non capoluoghi del +62,4%.
Guardando alle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel primo semestre 2021 si sono registrate 57.928 transazioni, +39,4% rispetto al primo semestre 2020 e +9,6% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Contestualmente le restanti province hanno registrato una variazione del 54,1% rispetto al primo semestre 2020 e del 21,3% rispetto all’H1 2019. Tutte le città hanno segnato una ripresa dei volumi pre Pandemia: in particolare Genova ha segnato una crescita del 21% rispetto al 2019, seguita da Roma (14,7%) e Torino (12%). Bene anche Firenze (+10,6%) e Palermo (+9,4%). Crescite più contenute a Bologna (+4,2%) e Napoli (6,1%), mentre si stabilizza Milano (+0,6%).
Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel primo semestre 2021, nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +0,3%, rispetto al secondo semestre 2020.
I tempi di vendita sono lievemente calati e si attestano su una media a 4,4 mesi, mentre gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono in lieve diminuzione, intorno all’11%.
A livello di prezzi, il primo semestre del 2021 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, invertendo il trend del semestre precedente. Considerando la variazione semestrale, Milano (+2,7%) emerge per il dato positivo, già mostrato anche nel semestre precedente. Stessa tendenza, anche se con variazioni più contenute per Bologna (+0,8%). Variazioni positive anche a Napoli (+0,5%), mentre sono sostanzialmente stabili Firenze (0%), Genova (-0,1%) e Palermo (-0,3%). Riduce la variazione negativa Roma (-0,6%).
I tempi medi di vendita nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,4 mesi, rispetto ai 4,5 del 2020.
Nel primo semestre 2021, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono scesi lievemente, passando all’11,3%, per le soluzioni usate. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
Mercato immobiliare: cosa aspettarci nei prossimi mesi
Per il secondo semestre del 2021 si prevede una lieve crescita dei prezzi, in un contesto di compravendite in crescita.
A fronte di un’Eurozona impegnata a raggiungere almeno i livelli di crescita pre-Pandemia, è auspicabile supporre che la politica della BCE sarà favorevole anche per il 2021 continuando ad iniettare liquidità a dei tassi d’interesse bassissimi, che si rifletteranno anche sui prestiti bancari alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione.
Tra l’altro dal 1 gennaio 2021, il saggio/tasso di interesse legale, su cui si basa Il calcolo del valore dell’usufrutto è passato allo 0,01% secondo quanto stabilito dal Decreto del Mef dell’11 dicembre 2020.
Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2021 è il vantaggio fiscale del Superbonus 110% (previsto con il Decreto Rilancio 19 maggio 2020 e confermato con le relative proroghe con l’emanazione della legge di Bilancio 2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali.
Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso a credito, in quanto i progetti di qualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite.
Si segnala inoltre l’impatto positivo degli incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio legati alla proroga del potenziamento al 50% della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, il bonus facciate del 90% e il bonus verde, a cui si aggiungono il bonus arredamento ed elettrodomestici. Si prevede infine che il residenziale sarà sempre più nel radar degli investitori e, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, caratterizzato da una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, Service apartment, oltre che per il senior living.
