MUTUI SAL COME FUNZIONANO?
I mutui sal o stato avanzamento lavori sono una particolare categoria di mutuo in cui il capitale finanziato viene erogato a scaglioni, con un tempo limite per il completamento dei lavori (e quindi per l'erogazione dell'intera somma) che di norma è di 24 mesi. Nei mutui ipotecari l'ipoteca sull'immobile è una delle garanzie sul mutuo.
L'erogazione a stato avanzamento lavori serve ad erogare mutui sulla base del valore dell'immobile ristrutturato, anziché del valore dell'immobile nelle condizioni in cui si trova prima dei lavori.
La perizia iniziale della banca è particolarmente importante, è il documento sulla base del quale si decide il massimo concedibile con il mutuo, come verrà suddiviso l'importo concesso e i tempi di erogazione.
Prima di ogni erogazione, occorrerà effettuare una nuova perizia per stabilire che sia stato effettivamente raggiunto il valore dell'immobile necessario a garantire l'erogazione di una nuova tranche di quota capitale.
La fase in cui vengono effettivamente eseguiti i lavori è un preammortamento, in cui comunque si pagano gli interessi. Il mutuo vero e proprio si inizierà a pagare una volta erogata tutta la somma.
Il limite massimo del periodo di preammortamento corrisponde al termine fissato per il completamento dei lavori, in genere 2 o 3 anni. Nelle nuove costruzioni il primo scaglione di finanziamento di solito viene erogato al completamento del tetto.
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Anche i Mutui acquisto e ristrutturazione sono mutui in conto lavori, in cui però viene erogata subito una percentuale del costo di acquisto dell'immobile da ristrutturare. Questa percentuale può arrivare fino al 100% nei mutui con garanzia statale del Fondo di Garanzia prima casa, come il Mutuo acquisto e ristrutturazione prima casa di Unicredit.
Una volta acquistato l'immobile, si possono cominciare i lavori di ristrutturazione. Anche in questo caso non viene erogato nulla prima del completamento del primo scaglione di lavori.
L’immobile deve sempre raggiungere il valore necessario a garantire la cifra erogata prima dell’erogazione.
In genere questo non è un problema: quasi tutte le imprese edili sono consapevoli delle tempistiche di un mutuo a stato avanzamento lavori e non hanno problemi ad accettare un pagamento posticipato.
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