Mutuo al 100%: quanto può costare?

Cosa concorre al costo di un mutuo

Il costo di un mutuo può essere ripartito in diverse voci.

TAN (tasso annuo nominale) - E' il tasso di interesse puro applicato al finanziamento durante il periodo di ammortamento.

Il TAN non comprende le spese accessorie, che sono le seguenti.

• Spese di istruttoria - Sono le spese di accensione del mutuo e di aggiornamento della pratica.
• Spese di perizia - La perizia sull'immobile da ipotecare serve a stabilire la cifra erogabile con il finanziamento.
• Spese di gestione mutuo e incasso rata
• Assicurazioni - Possono essere obbligatorie (incendio, scoppio) o facoltative, ma ad ogni modo incidono sul costo finale del mutuo.
• Bolli e imposte - Tra questi rientra l'imposta sostitutiva, pari allo 0,25% per la prima abitazione e al 2% per la seconda casa.

Tutte queste voci sono contenute in un indicatore detto TAEG (tasso annuo effettivo globale), che serve appositamente a paragonare il costo complessivo di due mutui.

Non rientrano nel TAEG i costi notarili, ossia imposte di registro, ipotecarie, catastali e parcella del notaio.

I mutui al 100% possono avere un TAN più elevato e maggiori costi assicurativi, dal momento che in molti casi è necessario stipulare una polizza sul mutuo a copertura del rischio di morte e disabilità grave e/o di perdita del posto di lavoro.

Le garanzie aggiuntive

Per ottenere un mutuo al 100%, oltre alla garanzia assicurativa, possono essere richieste delle garanzie aggiuntive. In mancanza di garanzie personali, è possibile fare richiesta della garanzia statale sui mutui prima casa tramite il Fondo Prima Casa Consap. Si tratta di una garanzia in tutto e per tutto equiparabile ad una garanzia fideiussoria, pari al 50% della cifra erogata con il mutuo.

Sono considerati soggetti prioritari per l'accesso al Fondo

• giovani under 35 titolari di contratto di lavoro atipico;
• single con figli minori a carico;
• giovani coppie;
• conduttori di case popolari.

Un'altra possibilità è la fideiussione, che impegna un garante (in genere un parente) a subentrare nel pagamento delle rate in caso di insolvenza del mutuatario.

Un esempio di mutuo al 100%

Facciamo un esempio di quanto può costare un mutuo al 100%. Prendiamo il caso pratico di un mutuo da 100.000 euro erogato con la garanzia statale del Fondo di Garanzia Prima Casa ad un soggetto non prioritario.

Il mutuo in questione è il Mutuo Fondo Prima Casa Consap di MPS.

• importo totale del mutuo: 100.000,00 euro
• LTV: fino al 100%
• durata: 30 anni
• tasso: fisso
• TAEG: 3,78%
• costo totale del credito: 64.877,40 euro
• importo totale dovuto: 164.877,40 euro.

E se invece si stipula un variabile?

• importo totale del mutuo: 100.000,00 euro
• LTV: fino al 100%
• durata: 30 anni
• tasso: variabile
• TAEG: 2,06%
• costo totale del credito: 33.100,50 euro
• importo totale dovuto: 133.100,50 euro.