Cambiale ipotecaria: cos'è e quanto costa

La cambiale ipotecaria è un documento necessario per accendere il mutuo per l’acquisto di una casa: ti spieghiamo cos’è, chi la deve presentare e come si fa per ottenere la trascrizione

• Che cos’è la cambiale ipotecaria e come funziona?

• Qual è il costo della cambiale ipotecaria?

• Ecco cosa fare se la cambiale ipotecaria è scaduta

• Come funziona la revocatoria della cambiale ipotecaria?

Che cos’è la cambiale ipotecaria e come funziona?

Se vuoi acquistare una casa e non hai già a disposizione l’intera somma necessaria per comprarla, probabilmente ti starai orientando verso la richiesta di un mutuo alla banca. Chiedere un finanziamento ad un istituto di credito per l’acquisto di una casa è infatti l’opzione più diffusa. Ma esistono anche delle alternative. Una di queste è la cambiale ipotecaria. Vuoi sapere cos’è e come funziona? Bene, te lo spieghiamo noi!

Innanzitutto, come per il mutuo, anche la cambiale ipotecaria prevede che venga iscritta un’ipoteca sulla casa che è oggetto di compravendita ed è una soluzione pensata per l’acquisto di una casa tramite un pagamento dilazionato nel tempo. Diversamente dal mutuo, però, con la cambiale ipotecaria l’acquisto dell’immobile non viene saldato immediatamente al momento del rogito notarile. Con la cambiale ipotecaria, infatti, la somma viene versata in rate (come accade con la banca) con un importo e una scadenza definiti, ma direttamente al venditore della casa.

Infatti, se con il mutuo il venditore ottiene immediatamente dall’acquirente tutta la somma richiesta, con la cambiale ipotecaria, invece, il il venditore accetta di non ricevere l’intera somma nell’immediato, ma in rate (anche comprensive degli interessi ove concordati). L’acquirente, in questo modo, non dovrà rivolgersi alla banca né sostenere le spese relative, ma dovrà comunque rispettare ogni scadenza, dato che il creditore ha il diritto di rivalersi sull’immobile ipotecato anche se non venisse pagata una singola rata, tramite la procedura di pignoramento dei beni ipotecati.

Ecco perché la cambiale ipotecaria rappresenta una soluzione alternativa mutuo con la banca. Ma come funzionano le cambiali ipotecarie? Innanzitutto prevedono che il possessore o beneficiario possa trasferire l’ipoteca a terzi, senza la necessità di passare dai registri immobiliari. Inoltre il valore dell’ipoteca deve essere superiore a quello del credito, così da tutelare il venditore della casa in caso di inadempienza dell’acquirente e coprire eventuali spese legali e interessi.

Inoltre, la cambiale ipotecaria viene solitamente affiancata da un contratto depositato presso un notaio, sempre a partire dall’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile del debitore. Ma come si fa a stipulare le cambiali ipotecarie? Prima di tutto occorre compilare le cambiali, che vengono rilasciate al creditore. Questi, a sua volta, le consegna al notaio, che deve poi presentarle per iscrivere l’ipoteca. In seguito all’iscrizione ipotecaria, le cambiali saranno restituite dal notaio al creditore. Dopo aver pagato le rate previste, il debitore può ottenere la cancellazione dell’ipoteca, presentando nuovamente le cambiali ipotecarie al notaio.

La cancellazione delle cambiali ipotecarie avverrà solo dopo che il notaio avrà verificato che le rate siano state effettivamente pagate dal debitore.

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Qual è il costo della cambiale ipotecaria?

Ora che sai cos’è e come funziona la cambiale ipotecaria, è arrivato il momento di parlarti del costo di questa pratica.

La cambiale ipotecaria, infatti, prevede sia delle spese notarili sia delle spese previste dallo stato a titolo di tassazione. Una di queste è l’imposta di registro, che varia a seconda della situazione: il costo effettivo dell’imposta di registro sulla cambiale ipotecaria, infatti, è dello 0,5% se viene iscritta o cancellata l’ipoteca, dell’1% se c’è un riconoscimento di debito e del 3% in caso di finanziamento.

Oltre a ciò, occorre versare un’imposta di bollo del valore di 155 euro per l’atto e del 12 per mille dell’importo come imposta di bollo sulla cambiale. Ci sono poi da pagare anche l'imposta ipotecaria del 2% per l’iscrizione e dello 0,5% per la cancellazione, oltre alla tassa di trascrizione di 35 euro. Dunque il costo della cambiale ipotecaria comprende dei costi fissi e delle spese variabili in base all’ammontare dell’ipoteca iscritta, dunque del valore dell’immobile ipotecato. A questi costi, ti ricordiamo che dovrai sommare 5 euro per ogni cambiale ipotecaria, da pagare al notaio insieme alle spese e alle tasse notarili e all’onorario del notaio stesso, che varia da professionista a professionista. 

Ecco cosa fare se la cambiale ipotecaria è scaduta

Abbiamo già visto che il possessore di una cambiale ipotecaria, ovvero il creditore, ha a disposizione strumenti legali ben definiti per rivalersi sul creditore inadempiente. Ma cosa fare se la cambiale è scaduta?

Nel caso in cui il debitore faccia scadere una cambiale ipotecaria, può sempre richiedere al creditore ipotecario la proroga della scadenza riportata sulla cambiale. Dunque, se la cambiale ipotecaria è scaduta, ma il creditore è disponibile a spostarne la scadenza, sarà poi necessario apporre un’annotazione e la firma di debitore, creditore e del notaio.

Ci sono altri casi, invece, in cui la cambiale ipotecaria cade in prescrizione. In particolare, una cambiale ipotecaria si prescrive sempre in 3 anni, al termine dei quali viene a mancare la garanzia ipotecaria legata al titolo del credito.

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Come funziona la revocatoria della cambiale ipotecaria?

Arrivati a questo punto, non ci resta che spiegarti come funziona la revocatoria della cambiale ipotecaria. Innanzitutto devi sapere che l'azione revocatoria si basa sull’Articolo 2901 del Codice Civile e consente al creditore di pignorare gli immobili venduti, o donati, dal suo debitore.

Quindi stiamo parlando della situazione in cui un debitore ceda l’immobile acquistato tramite cambiali ipotecarie, risultando però inadempiente verso il venditore dell’immobile stesso. Per poter procedere con l’azione revocatoria, però, devono sussistere determinate condizioni e bisogna passare da una causa giudiziale. Una prima condizione è che il creditore notifichi la citazione per revocatoria entro 5 anni dalla vendita della casa, precisamente da quando l’atto pregiudizievole del debitore è stato reso pubblico nei registri immobiliari.

Se questo accade, l’immobile viene giuridicamente bloccato, in attesa che la giustizia si pronunci (con un processo di primo grado, mediamente entro 2-3 anni, altrimenti di più un caso di appello e cassazione), dopodiché si può arrivare al pignoramento oppure agli altri esiti previsti dalla legge. E con questo ti abbiamo detto davvero tutto quello che ti serve sapere sulla cambiale ipotecaria per l’acquisto della casa!