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Il mutuo cartolarizzato è un tipo di finanziamento che prende questo nome a seguito della cartolarizzazione da parte della banca: ecco cosa vuol dire e come funziona
Il contesto economico mondiale in questo momento storico è sempre più caratterizzato da incertezza e instabilità. Questa situazione investe sia l’aspetto energetico che quello finanziario, come testimonia anche il recente aumento dei tassi da parte della Banca Centrale Europea. In un contesto del genere, avrai certamente sentito parlare della cartolarizzazione dei mutui da parte delle banche.
Ma cosa si intende con “mutuo cartolarizzato” e come funziona? Cosa cambia per i mutuatari con la cartolarizzazione? Innanzitutto la cartolarizzazione è un’operazione finanziaria che viene effettuata dagli istituti di credito, senza che i clienti siano in alcun modo coinvolti. Di cosa si tratta?
Semplificando un po’, la cartolarizzazione è la cessione a terzi, da parte delle banche, dei loro crediti verso i clienti - dunque dei mutui in fase di rimborso. Se hai acceso un mutuo, dunque, la tua banca potrebbe cedere il tuo debito ad un’altra azienda. Ma di chi si tratta? La cessione dei crediti viene effettuata in favore specifiche società per la cartolarizzazione, che versano subito la somma prestata e ricevono in cambio le rate dei mutuatari, trasformando così il credito in “carta” - da cui il termine “cartolarizzazione”.
Le società specializzate che acquistano i crediti dalle banche vengono definite “società veicolo” o, per usare il termine inglese originale, Special Purpose Vehicle (SPV). Queste società, dopo aver verificato i crediti della banca, pagano a quest’ultima il corrispettivo economico in cambio dei titoli obbligazionari che si riferiscono ai mutui venduti, diventando così proprietarie del credito relativo.
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A questo punto, potrebbe suonarti strano che la tua banca venda il tuo mutuo a terzi. In realtà si tratta di un’operazione del tutto lecita, trasparente e consentita dalla legge, dato che non modifica in alcun modo le condizioni contrattuali che hai pattuito con la banca stessa.
Quest’ultima, sebbene non sia obbligata per legge ad avvisare il cliente della cartolarizzazione del suo mutuo, solitamente lo informa con una comunicazione scritta dell’avvenuta cartolarizzazione. Di fatto, il mutuatario continua a relazionarsi con l’istituto di credito per la restituzione del suo debito, senza dover effettuare alcuna operazione con la società veicolo.
La cartolarizzazione, dunque, serve alla banca per recuperare la somma prestata in tempi più rapidi, ottenendo maggiore liquidità e cedendo il rischio a terzi. Le condizioni contrattuali del mutuo, però, rimangono le stesse, pur cambiando “il proprietario” del credito. Ovvero: anche se il tuo mutuo viene cartolarizzato, dovrai continuare a pagare le rate regolarmente e il contratto rimarrà inalterato in termini di durata, tasso d’interesse, e così via.
Ora che ti abbiamo spiegato cos’è la cartolarizzazione del mutuo e come funziona un mutuo cartolarizzato, probabilmente ti starai chiedendo se questa operazione non presenti davvero dei rischi. Come abbiamo scritto poche righe fa, di fatto, l’accordo tra il cliente e la banca rimane invariato anche a seguito della cartolarizzazione. Dunque, in generale, il mutuo cartolarizzato non presenta rischi per i mutuatari, dato che l’operazione e i suoi costi non influiscono sugli accordi definiti nel contratto di mutuo.
È infatti la banca che, ovviamente, è tenuta a versare le rate alla società di cartolarizzazione, come se si trattasse di un mutuo acceso su un prestito già esistente: in termini matematici, insomma, l’istituto di credito sta al mutuatario come la società veicolo sta all’istituto di credito.
È arrivato infine il momento di parlare di quelle che sono le effettive conseguenze sui mutuatari della cartolarizzazione del mutuo. Infatti, sebbene un mutuo cartolarizzato non presenti né rischi né modifiche alle condizioni contrattuali tra la banca e il cliente, ci sono alcuni elementi da sottolineare rispetto al rapporto tra l’istituto di credito e il mutuatario.
Il primo è relativo alle due operazioni che consentono ai mutuatari di rivedere e migliorare le proprie condizioni contrattuali con la banca, ovvero la rinegoziazione del mutuo e la surroga del mutuo.
A seguito della cartolarizzazione, infatti, può risultare più complesso rinegoziare le condizioni del finanziamento o anche chiedere una surroga dello stesso, dal momento che gli accordi presi tra la banca e la società veicolo, relativamente al tasso e alla durata del loro rapporto, non possono essere modificati in nessuna forma.
Fortunatamente per i mutuatari, nel novembre del 2007 l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Consiglio del Notariato hanno stipulato un’apposita convenzione, basata sulla legge 130 del 1999, per garantire che la rinegoziazione e la surroga rimangano due operazioni consentite anche in caso di cartolarizzazione del mutuo. Un altro punto da sottolineare è quello relativo all’estinzione anticipata di un mutuo cartolarizzato.
In questo caso, a partire dal cosiddetto “Decreto Bersani” (Decreto Legislativo 223/2006, di cui alla Legge 248/2006), il mutuatario può procedere all’estinzione di un mutuo, in tutto o in parte, senza dover pagare alcuna penale. Di conseguenza, per quanto riguarda l’estinzione anticipata mutuo a seguito di cartolarizzazione, per il mutuatario con cambia nulla, dato che, come ti abbiamo già spiegato poci fa, le condizioni contrattuali del mutuo rimangono del tutto invariate tra il cliente e l’istituto di credito, senza che la cartolarizzazione possa incidere in alcun modo. Per concludere, se anche la tua banca avesse cartolarizzato il mutuo che hai acceso, non ti devi preoccupare: per te non cambia niente!
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