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In contratto di affitto con cedolare secca è una specifica tipologia di contratto di locazione che offre diversi vantaggi, ma anche dei potenziali rischi: ti spieghiamo cos’è e come funziona
Ti è stato proposto un contratto di affitto con cedolare secca ma non sai come funziona? Oppure vuoi semplicemente capire quando conviene la formula della cedolare secca? In ogni caso sei nel posto giusto, dato che in questo focus vogliamo spiegarti come funziona il contratto di locazione con cedolare secca, analizzandone vantaggi e rischi.
Innanzitutto, la prima caratteristica della cedolare secca è che si tratta di un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che può essere effettuato soltanto tra persone fisiche. Questa formula contrattuale dunque non è attuabile dalle attività commerciali né da quelle professionali né dalle imprese. Un’altra caratteristica della cedolare secca è che, in caso di più titolari, ciascun locatore può scegliere autonomamente la cedolare secca senza condizionare gli altri.
Ecco perché, se il contratto è cointestato, la cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun affittuario. Entrando più in dettaglio, devi sapere che il contratto di locazione con cedolare secca è un modello di affitto che permette di usufruire di un regime fiscale agevolato, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva al posto di Irpef (aliquota al 23% per redditi fino a 75.000 euro e aliquota marginale del 43% per redditi superiori) e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile, oltre all’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo) e dall’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe del contratto) per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto stesso.
L’imposta sostitutiva in questione ammonta al 21% del canone di locazione annuo concordato tra le parti, a meno che il regime non venga scelto in corso di contratto, ovvero non all’inizio, per cui occorre versare le imposte senza possibilità di rimborso. Infatti, la cedolare secca può essere scelta sia in fase di registrazione del contratto sia negli anni successivi e, in caso di proroga del contratto, occorre confermare l’opzione di cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Viceversa, la cedolare secca può essere revocata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, contestualmente al pagamento dell’imposta di registro, e può essere riavviata solo a partire dalle annualità successive alla revoca. Ma quanto dura il contratto di affitto con cedolare secca? La durata di un contratto di locazione con cedolare secca dipende dal tipo di contratto sottoscritto, che può essere libero (durata minima di 4 anni e una proroga di altri 4), concordato (durata minima di 3 anni e proroga di altri 2), transitorio (durata minima di 1 mese e durata massima di 18 mesi), per studenti (durata minima di 6 mesi e durata massima di 3 anni) oppure per uso turistico (se inferiore ai 30 giorni non occorre registrare il contratto).
Dunque il proprietario e l’affittuario possono decidere con una buona varietà di opzioni quanto dura il contratto di affitto con cedolare secca.
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Ma quali sono le differenze tra il contratto di affitto con canone libero e concordato e con cedolare secca? Innanzitutto bisogna chiarire che il contratto d’affitto a canone libero prevede che le parti decidano liberamente l’importo del canone di affitto, mentre un contratto di locazione a canone concordato prevede che l’entità della somma venga calcolata a partire dagli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quella degli inquilini o conduttori.
Questi accordi fissano per ogni Comune le fasce minime e massime del prezzo di affitto delle abitazioni in base a dove si trovano, oltreché ad altri fattori come la vicinanza di trasporti, infrastrutture, ecc. Nel caso della cedolare secca, la differenza tra canone libero e canone concordato riguarda la tassazione descritta qualche riga fa. Nello specifico, l’aliquota dell’imposta sostitutiva del canone annuo per i contratti di affitto a canone libero è pari al 21%, mentre è del 15% se il contratto di locazione è a canone concordato.
Ed eccoci arrivati all’ultima parte del nostro focus sul contratto di affitto con cedolare secca, ovvero quella in cui ti presentiamo i vantaggi e i rischi di questa formula. Partendo dai primi, il regime della cedolare secca ha diversi pro, rappresentati dal fatto che, assolvendo la sola imposta sostitutiva, il canone di locazione non si somma agli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. Oltre a ciò, come abbiamo visto, non prevede il pagamento dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Passando invece ai contro del contratto di affitto con cedolare secca, il principale svantaggio per il locatore è che rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone, compresa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
Di conseguenza il canone di affitto concordato alla stipula del contratto resta identico durante tutto il periodo di validità del contratto stesso, senza possibilità di modifica per entrambe le parti, compreso ovviamente l’affittuario. Dopodiché, è bene che tu sappia che, trattandosi di scritture private, i contratti di locazione possono prevedere clausole o variabili che influiscono sui pro e i contro del contratto di affitto con cedolare secca, quindi, fai sempre attenzione a tutti i documenti che firmerai!
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