Estinzione anticipata del mutuo: chi deve pagare la penale?

L’estinzione anticipata del mutuo permette di terminare prima il rimborso, ma può far scattare una penale: ecco in quali casi e quando conviene estinguere anticipatamente il mutuo

• Estinzione anticipata del mutuo: cos’è e come funziona

• Quando è prevista e quanto costa la penale per l’estinzione anticipata del mutuo?

• Estinzione anticipata del mutuo: ecco quando conviene e come si fa

Estinzione anticipata del mutuo: cos’è e come funziona

Entrare in possesso di una certa liquidità o semplicemente essere riusciti ad accumularla negli anni può far venire un dubbio: conviene usarla per estinguere anticipatamente il mutuo? Infatti, se hai stipulato un mutuo da qualche tempo, ma arrivi ad avere una somma sufficiente a ripagare il debito con la banca, l'estinzione anticipata del mutuo è un’opzione da considerare.

Questa operazione viene anche definita “riduzione del mutuo” e consente al mutuatario di rimborsare anticipatamente una parte oppure tutto il debito residuo con l’istituto di credito. In particolare, l’estinzione anticipata completa del mutuo consiste nel ripagare completamente il debito residuo e chiudere così il finanziamento, diversamente dall'estinzione parziale. Se decidi di richiedere l’estinzione parziale del mutuo, dovrai presentare domanda direttamente alla banca, indicando la tua decisione tramite, una raccomandata con ricevuta di ritorno, a cui allegare una copia del documento di identità, del codice fiscale e, solo per i mutui stipulati prima del febbraio del 2007, anche la richiesta di applicazione della penale agevolata - di cui ti parleremo tra poco.

A questo punto dovrai solo aspettare che la banca risponda, dopo aver controllato la documentazione. Infine, se hai stipulato un mutuo cointestato, ti ricordiamo che la domanda di estinzione anticipata deve essere sottoscritta da entrambi i cointestatari.

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Quando è prevista e quanto costa la penale per l’estinzione anticipata del mutuo?

Ma passiamo adesso al tema centrale di questo focus: la penale per l'estinzione anticipata del mutuo. In quali casi bisogna pagarla? Innanzitutto è importante chiarire che, a partire dal 2007, ovvero dalla cosiddetta “Legge Bersani” (la Legge 40/2007, precedentemente Decreto 7/2007), l’estinzione parziale del mutuo non prevede più il pagamento di alcuna penale alla banca, per i contratti sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007. Per i mutui accesi in precedenza, invece, sono previste alcune penali, calcolate soltanto sull’importo che viene restituito anticipatamente, anche se la stessa Legge Bersani ha introdotto un tetto massimo rispetto alle penali.Oltre ad essere successivi al 2 febbraio 2007, i mutui per cui non si deve pagare la penale in caso di estinzione anticipata sono quelli stipulati per l'acquisto di una casa (sia prima che seconda casa), per ristrutturare casa e per l'acquisto di immobili ad uso commerciale, produttivo o professionale, ma solo da parte di persone fisiche e non imprese. Passando invece ai mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, il calcolo delle penali in caso di estinzione anticipata è diversificato in base al tipo di mutuo. I mutui a tasso variabile prevedono una penale massima dello 0,5%, ridotta allo 0,2% se l’estinzione avviene al terzultimo anno del piano di ammortamento, mentre è azzerata se il rimborso avviene durante gli ultimi due anni. I mutui a tasso fisso, poi, si dividono ulteriormente tra quelli accesi prima il 31 dicembre 2000 o successivamente. Ai primi si applicano le stesse penali appena elencate per i mutui a tasso variabile, mentre ai secondi, invece, si applicano le seguenti penali:

• 1,9% nella prima metà del piano di ammortamento;

• 1,5% nella seconda metà del piano di ammortamento;

• 0,2% durante il terzultimo anno del piano di ammortamento;

• 0 negli ultimi due anni di rimborso.

Estinzione anticipata del mutuo: ecco quando conviene

Per chiudere questo focus sulla penale in caso di estinzione anticipata del mutuo, non ci resta che aiutarti a capire quando conviene estinguere il mutuo in anticipo. Per scoprirlo devi valutare la tua situazione specifica, dunque il momento del piano di rimborso in cui ti trovi e il tipo di mutuo stipulato, cioè il piano di ammortamento.

In Italia, generalmente viene adottato il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento di una quota interessi maggiore nel primo periodo di rimborso e di una quota nella seconda parte. Per suggerirti una regola generale, possiamo dire che l'estinzione anticipata conviene quando il rimborso è iniziato da poco, dato che la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. Entrando nello specifico, però, occorre fare delle valutazioni più dettagliate, ovvero calcolare il possibile risparmio sugli interessi che otterresti tramite l'estinzione parziale del mutuo. Oltre a ciò, per misurare la convenienza dell’estinzione anticipata del mutuo, dovresti fare una valutazione costo/opportunità, considerando anche la liquidità disponibile.

Infatti, la liquidità che hai a disposizione - e che, in alternativa, useresti per estinguere anticipatamente il mutuo - può essere, ad esempio, investita in obbligazioni che, in base al rendimento, genererebbero una certa somma annua di guadagno. Quest’ultimo andrebbe rapportato al risparmio sugli interessi garantito dall’estinzione anticipata del mutuo e alle spese da sostenere per poter procedere, così da avere un calcolo esatto su quale sia la scelta più conveniente. Ma almeno adesso hai tutti gli elementi per poterlo fare!

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