Detrazioni mutui: quali sono, come calcolarle e chi può ottenerle

Le detrazioni fiscali sui mutui consentono di risparmiare sugli interessi da versare della banca e su altre spese da sostenere in caso di finanziamento: ecco quali sono le detrazioni sui mutui e come ottenerle

• Quali sono le detrazioni sul mutuo prima casa e chi le può ottenerle?

• Qual è la soglia massima per la detrazione degli interessi passivi del mutuo?

• Ecco come calcolare e come scaricare gli interessi passivi del mutuo!

Quali sono le detrazioni sul mutuo prima casa e chi le può ottenerle?

Avrai certamente sentito parlare delle agevolazioni fiscali previste per chi ottiene un mutuo per l’acquisto della prima casa, appunto. Tra le varie agevolazioni previste dallo stato, rientrano anche le detrazioni fiscali sul mutuo rispetto alle spese che il mutuatario deve sostenere. Ma quali quali sono le spese detraibili sul mutuo? Le detrazioni sul mutuo riguardano i cosiddetti interessi passivi, ovvero la somma che deve essere versata alla banca che ha erogato il finanziamento nella restituzione del capitale. Gli interessi passivi sul mutuo includono anche:

• i costi di preammortamento, se previsto;
• l’imposta sostitutiva e l’imposta di iscrizione e/o cancellazione dell’ipoteca;
• le spese di istruttoria;
• il costo della perizia immobiliare;
• le quote di rivalutazione legate a clausole di indicizzazione;
• le spese notarili relative al solo contratto di mutuo e le eventuali spese sostenute dal notaio per conto del cliente.

Tutte queste spese possono dunque essere detratte dal mutuatario nella dichiarazione dei redditi, come vedremo meglio più avanti. Attenzione, però: puoi ottenere le detrazioni fiscali sul mutuo soltanto per l'acquisto dell'abitazione principale attraverso un mutuo prima casa, che deve anche essere l'abitazione principale (adibita a tale uso entro 12 mesi dall’acquisto per i mutui contratti dopo il 1° gennaio 2001, entro 6 mesi dall’acquisto se il mutuo è stato stipulato tra il 1° gennaio 1993 e il 31 dicembre 2000), non deve rientrare nelle categorie catastali degli immobili di lusso (A/1, A/8 e A/9) e deve essere ubicata nel Comune nel quale l'acquirente ha residenza.

Per i mutui erogati per l’acquisto della seconda casa non sono invece previste detrazioni fiscali degli interessi passivi del mutuo.

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Qual è la soglia massima per la detrazione degli interessi passivi del mutuo?

Come anticipato poco fa, le detrazioni fiscali sul mutuo includono gli interessi passivi. Questi ultimi rappresentano il vero costo del tuo mutuo, dato che sono le commissioni che il mutuatario deve corrispondere all’istituto di credito in virtù dell’intermediazione bancaria, comprensive di quelle per il mediatore creditizio, gli oneri fiscali, le spese di istruttoria e di perizia, le spese notarili, le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Ma veniamo all’entità della detrazione: il mutuatario che acquista una prima casa adibita ad abitazione principale può detrarre il 19% di quanto pagato per gli interessi passivi, per le spese e per gli oneri detraibili accessori per un importo massimo di 4.000 euro, ovvero fino a un massimo di 760 euro (cioè il 19% di 4.000 euro). Nei casi di contratti cointestati, entrambi hanno diritto alla detrazione per la parte spettante, cioè il 19% sul tetto massimo di 2.000 euro a persona, a patto che non sia fiscalmente a carico dell’altra persona.

Ecco come calcolare e come scaricare gli interessi passivi del mutuo!

Ora che sai in quali casi si può usufruire della detrazione degli interessi passivi del mutuo, è il momento di spiegarti come si calcolano. Innanzitutto, la formula di calcolo degli interessi maturati dalla banca dipende dal piano di ammortamento concordato con l’istituto di credito che eroga il finanziamento. Nel caso di un piano di ammortamento cosiddetto alla francese, il più comune in Italia, bisogna conoscere l’importo complessivo del mutuo, il tasso applicato e l’importo delle singole rate.

A questo punto, per calcolare gli interessi passivi di ogni rata del mutuo, dovrai utilizzare questa formula: “Interessi passivi = Capitale residuo X Tasso di interesse annuo / Numero di rate annue”. Con un piano di ammortamento all’Italiana (meno diffuso), invece, la rata cambia nel tempo, ma la quota di capitale rimane costante, mentre la formula per calcolare gli interessi passivi del mutuo rimane la stessa. Queste formule sono molto utili per calcolare in autonomia gli interessi passivi detraibili del tuo mutuo, ma, per inserirli nella dichiarazione dei redditi tramite il modulo 730 (o il modello Unico), ti basterà consultare il piano di ammortamento del tuo mutuo, sommando tutte le quote di interessi pagate nell’anno in corso e ottenendo così il totale su cui calcolare la detrazione.

Come? Semplicemente calcolando il 19% sul totale degli interessi passivi, sempre tenendo presente che l’importo massimo detraibile ogni anno è di 4.000 euro. Come si fa per scaricare gli interessi passivi sul mutuo? Semplice: dovrai dunque compilare il modello 730 per la dichiarazione dei redditi, indicando negli appositi campi (quadro E, da rigo E7 a rigo E12) le somme pagate per gli interessi passivi, le spese e gli oneri accessori e le “quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione”.

Per quanto riguarda il modello Unico, invece, il quadro è l’RP (da rigo RP7 a RP14). Inoltre dovrai allegare anche il contratto di mutuo, l’atto di acquisto dell’immobile, la certificazione della banca che attesta l’ammontare degli interessi pagati nel periodo di riferimento e la quota capitale residua, oltre alla documentazione fiscale attestante il versamento delle spese e degli oneri accessori. Se sei arrivato fino qui… le detrazioni fiscali sul mutuo non hanno più segreti per te!

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