Ipoteca giudiziale su immobile: iscrizione e cancellazione

Andiamo alla scoperta dell’ipoteca giudiziale: cos’è, come funziona e tutto quello che devi sapere, dall’iscrizione fino alla cancellazione

1. Cos’è l’ipoteca giudiziale su un immobile e come funziona?

2. Iscrizione dell’ipoteca giudiziale su un immobile: cos’è, quanto costa e quanto dura

3. Come funziona la cancellazione dell’ipoteca giudiziale su un immobile e quanto costa?

Cos’è l’ipoteca giudiziale su un immobile e come funziona?

L’ipoteca sull’immobile è uno degli argomenti più delicati quando si tratta di acquistare o vendere una casa. Come ti spieghiamo nel focus dedicato alla cancellazione dell’ipoteca per il mutuo, ogni volta che viene stipulato un mutuo per l’acquisto di una casa, contestualmente è necessario iscrivere sui pubblici registri anche un’ipoteca sull’immobile a titolo di garanzia per la banca nel caso in cui l’acquirente non dovesse onorare il debito.

Questa volta, però, vogliamo parlarti di un tipo specifico di ipoteca, ovvero l’ipoteca giudiziale su un immobile. Ne hai mai sentito parlare? Questo tipo di ipoteca non viene iscritta volontariamente sui pubblici registri, dato che si tratta di un’ipoteca che scaturisce dall'intervento di una sentenza di condanna o da un decreto ingiuntivo da parte di un giudice, da cui il nome “giudiziale”.

Questa possibilità viene garantita dalla legge italiana per tutelare i creditori nei confronti dei debitori insolventi. Ma come funziona l’ipoteca giudiziale su un immobile? Innanzitutto devi sapere che il procedimento che porta ad un’ipoteca giudiziale parte dalla richiesta da parte di un creditore che, rispetto a un debitore che si rifiuta di pagare la somma dovuta nei tempi e nelle modalità concordate contrattualmente, si rivolge a un giudice.

Se il giudice stabilisce il diritto del creditore di essere pagato, viene emesso il titolo esecutivo dell'ipoteca giudiziale, che può essere sia una sentenza che un decreto ingiuntivo. L’ipoteca giudiziale, infatti, può anche essere derivante da un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo. Inoltre l'ipoteca giudiziale può essere richiesta da qualunque soggetto - banche, imprese e privati - ogni qualvolta si trova nella posizione di dover essere tutelato di fronte a un debitore insolvente.

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Iscrizione dell’ipoteca giudiziale su un immobile: cos’è, quanto costa e quanto dura

Come accade anche con le altre tipologie di ipoteca - quella legale e quella volontaria -, una caratteristica fondamentale è che deve essere nota al pubblico, al fine di tutelare tutti i soggetti interessati al bene ipotecato. Affinché un’ipoteca sia di pubblico dominio, deve essere iscritta nei pubblici registri immobiliari, come ti spieghiamo anche nel focus sulla nota di iscrizione ipotecaria.

Ovviamente, nel caso dell’ipoteca giudiziale, per procedere all’iscrizione è necessario il titolo esecutivo che abbiamo citato poco fa, ovvero una sentenza o un decreto ingiuntivo, oltre alla nota di iscrizione da presentare alla Conservatoria dei registri immobiliari competente per il territorio in questione.

Sarà poi la stessa Conservatoria a pubblicare l’ipoteca nel registro. Una volta iscritta l’ipoteca giudiziale sui pubblici registri, i potenziali acquirenti interessati all'immobile potranno venire a conoscenza dell’ipoteca stessa. Ma quanto costa l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale?

Il costo dell’iscrizione corrisponde al 2% dell'importo per cui si procede all'iscrizione stessa, a cui bisogna sommare il costo della tassa ipotecaria e quello dell'imposta di bollo. Passando invece a quanto dura l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale, quest’ultima, come succede anche per le altre tipologie di ipoteca, dura per un massimo di 20 anni, dopodiché cade in prescrizione, a meno che non venga rinnovata  prima della scadenza per altri 20 anni.

In alternativa, bisogna procedere con una nuova iscrizione. È importante dirti anche che è proprio l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale che la rende attiva e che dunque permette al creditore di vantare un diritto verso l’immobile oggetto dell’ipoteca. Dunque, se il debitore non ripaga il suo debito secondo i tempi e le modalità previsti dalla legge, il creditore può entrare in possesso dell’immobile stesso.

L’ultima cosa che ti dobbiamo dire rispetto all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale è che si possono iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile, generando una vera e propria graduatoria di creditori e di ipoteche, rispetto alla quale la precedenza va al creditore che ha effettuato per primo l'iscrizione - il creditore di primo grado - e che deve essere rimborsato prima di poter passare agli altri creditori in ordine di graduatoria.

Come funziona la cancellazione dell’ipoteca giudiziale su un immobile e quanto costa?

Come scriviamo anche nel focus sulla cancellazione dell’ipoteca per il mutuo, anche la cancellazione dell’ipoteca giudiziale su un immobile non è automatica, neppure se l’ipoteca viene estinta, ovvero se il debito viene interamente ripagato. Per ottenere la cancellazione dell’ipoteca giudiziale occorre infatti seguire un iter specifico per far sì che l’ipoteca non compaia più sui pubblici registri e che non si presenti alcuna difficoltà per coloro che volessero acquistare la casa.

Infatti un’ipoteca può venire estinta tramite il pagamento del debito, ma non cancellata dal pubblico registro, trasformandosi nella cosiddetta ipoteca formale. La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, essenziale affinché l’immobile in oggetto torni ad acquistare il suo vero valore di mercato, deve essere richiesta da chi ha saldato il suo debito. In particolare, bisogna presentare una domanda formale solo a condizione che si verifichi una delle seguenti condizioni:

• il debito che ha portato all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale sia stato interamente estinto;

• ci sia una dichiarazione di perimento della proprietà si cui pendeva l’ipoteca;

• il creditore rinunci al credito, formalizzando la rinuncia per iscritto;

• ci sia una vendita forzata dell’immobile sottoposto a ipoteca.

Contestualmente alla domanda di cancellazione dell’ipoteca giudiziale, occorre presentare anche due documenti. Innanzitutto servono l’atto notarile - stipulato in presenza sia del creditore che del del debitore - che certifica l’estinzione del debito e la rinuncia all’ipoteca. Inoltre occorre la sentenza di un giudice che stabilisca che l’ipoteca viene cancellata perché l’obbligazione risulta garantita, come nel caso della rinuncia al credito o della vendita forzata dell’immobile su cui gravava l’ipoteca.

Ma quanto costa la cancellazione dell’ipoteca giudiziale su un immobile? Innanzitutto devi sapere che tutte le spese sono a carico del debitore. Quest’ultimo, poi, deve pagare 94 euro per gli oneri di cancelleria e per le tasse, a cui bisogna aggiungere lo 0,5% del debito che ha prodotto l’ipoteca giudiziale. Infine, devi anche sapere che i tempi per la cancellazione dell'ipoteca giudiziale sono più lunghi rispetto agli altri tipi di ipoteca, dato che dipendono dal tribunale in cui si svolge l’iter. E a questo punto… sai davvero tutto sull’ipoteca giudiziale su un immobile!

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