Importo mutuo: quando la perizia può fare la differenza

Prima di firmare il compromesso di acquisto, infatti, ti aspetta ancora un'operazione fondamentale, cioè la perizia dell'immobile da parte dell'istituto di credito.
A breve scoprirai perché rappresenta un passaggio così delicato ed importante.

• Loan to Value e Importo Mutuo 
• Importo mutuo su valore perizia
  
• Perizia mutuo: come funziona

Loan to Value e Importo Mutuo 

Gli interessi che la banca applica dipendono dal loan to value, ovvero dal rapporto tra il valore dell’immobile e la cifra richiesta dall'aspirante mutuatario.

Quindi il valore dell'immobile posto sotto ipoteca serve a quantificare il loan to value.
Questo valore viene stabilito tramite una perizia effettuata dalla banca stessa, tenendo presente  una serie di parametri prestabiliti, oltre che il rischio di eventuali svalutazioni dovute all'usura e ai cambiamenti del mercato immobiliare. 

Per l'istituto di credito effettuare la perizia è di fondamentale importanza perché definendo il valore economico-commerciale della casa, la banca potrà utilizzarlo per la determinazione dell’ipoteca, ovvero la sua principale garanzia per il prestito. Se infatti il mutuatario non dovesse rimborsare il prestito, la banca procederà al recupero coattivo del credito rivalendosi sull’immobile che diventerà di proprietà dell’istituto bancario.

Il loan to value è dunque decisivo e non si determina in base al prezzo che si concorda di pagare al venditore dell’immobile (valore commerciale di vendita).
Il loan to value che considera la banca è relativo alla percentuale massima di mutuo erogabile in base al valore di perizia.

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Ecco perché la perizia può fare la differenza nella prospettiva dell'aspirante mutuatario che si domanda quale sia l'importo massimo ottenibile: la percentuale del valore dell’immobile da ipotecare potrebbe infatti non coincidere con il prezzo d’acquisto, a volte anzi arriva a discostarsi sensibilmente dal valore di vendita effettiva, ma si basa esclusivamente sul valore di perizia.

Importo mutuo su valore perizia 

Come sappiamo l'importo massimo di mutuo che si può ottenere è in genere l’80% del valore di perizia dell’immobile da acquistare, ma la richiesta può essere elevata fino al 100% in presenza di alcune garanzie aggiuntive.

La stima dell'immobile è così importante anche perché molte banche hanno adottato una politica di differenziazione degli spread (ossia del ricarico della banca sul costo effettivo del mutuo) in base alla percentuale del costo dell’immobile (loan to value) che verrà erogata al mutuatario.

Perizia mutuo: come funziona 

Come abbiamo visto, attraverso la perizia mutuo la banca riesce a determinare in modo esatto e preciso il valore dell’immobile che si intende acquistare e che quindi costituirà la garanzia necessaria per concedere l’importo richiesto.
Ma come lo fa?

La procedura prevede in questi casi la nomina di un perito, un professionista di fiducia dell'istituto di credito, a cui viene affidato il compito di visionare l’immobile e determinare il valore sulla base di precisi parametri.

La stima del valore deriva sia da considerazioni teoriche che da rilevazioni commerciali sul territorio. Vengono considerati due diversi tipi di valore:

• valore commerciale, cioè quello di vendita
• valore di ricostruzione, che tiene conto dei materiali impiegati, la cura nelle rifiniture, la solidità della struttura, gli impianti
• valore cauzionale, costituito dal valore commerciale moltiplicato per un coefficiente di forzato realizzo della vendita, solitamente pari al 90% o al 95%. 

La considerazione di questo minor valore, utilizzato da alcune banche in luogo di quello commerciale, può rivelarsi dannoso per il cliente a causa della conseguente restrizione dell'importo concedibile. 

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Ecco perché è molto importante, prima di acquistare l’immobile, provare a simulare la valutazione del perito, in modo tale da fare proposte di acquisto che non si discostino troppo.
Per farlo basta consultare le tabelle del sito dell’Agenzia dell’Entrate, la fonte più attendibile.

Inoltre quando si firma il compromesso per l’acquisto dell'immobile, è opportuno inserire la clausola di “acquisto salvo buon fine del mutuo”.
Con questa clausola, in caso di mancata erogazione del mutuo, si avrà diritto a riottenere la restituzione della caparra con cui si è bloccato l’immobile.