Cos'è l'imposta di registro prima casa e quali sono le detrazioni

Calcolare l’imposta di registro prima casa è essenziale per sapere quale sarà la spesa totale sull’acquisto di una prima casa: facciamo un punto sulla formula di calcolo e le detrazioni fiscali. 

• Cos’è l’imposta di registro prima casa?

• Come si calcola l’imposta di registro prima casa e quando si paga?

• Quali sono le agevolazioni e le detrazioni sull’imposta di registro?

Cos’è l’imposta di registro prima casa?

Ogni tipo compravendita prevede delle imposte, ovvero delle tasse dovute allo Stato affinché la transazione sia legittima. E anche l’acquisto di una casa, in particolare di una prima casa, non fa eccezione.

L’imposta di registro prima casa è infatti la tassa da versare quando si compra una casa e la sua entità può variare in base a vari fattori, come la natura del venditore - un privato o un’impresa - e la situazione anagrafica ed economica dell’acquirente. Il riferimento normativo dell’imposta di registro sulla casa è il Decreto del Presidente della Repubblica n.131/1986, modificato recentemente, che prevede un’aliquota ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa ed un’aliquota del 9% per gli altri casi (ad esempio per l’acquisto di una seconda abitazione), quando il venditore è un privato.

Questa cifra viene definita imposta di registro proporzionale, a cui vanno sommate l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, il venditore dell’immobile è un’impresa soggetta a IVA, l’imposta che l’acquirente dovrà sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, sarà pari al 4%, per una prima casa, e al 10% per gli altri casi, mentre le imposte fisse - catastale e ipotecaria - saranno di 200 euro ciascuna.

Come si calcola l’imposta di registro prima casa e quando si paga?

Ora che abbiamo chiarito cos’è l’imposta di registro prima casa, è il momento di spiegarti come si calcola e quando devi pagarla se stai acquistando un immobile. Innanzitutto, anche rispetto al calcolo dell’imposta, bisogna distinguere due casi.

Se il venditore della casa è un’impresa soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto - del 10% o del 22% a seconda dei casi - è rappresentata dal prezzo della cessione. Se, come nella maggior parte dei casi, il venditore è invece un privato, il calcolo dell’imposta di registro deve essere fatto a partire dal valore catastale della casa, cioè il valore della rendita catastale del fabbricato per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale.

A questo punto, per calcolare le imposte di registro prima casa, ti basterà moltiplicare per il 2% (dato che si tratta di una prima casa) e poi sommare l’imposta fissa ipotecaria (di 50 euro) e l’imposta fissa catastale (di altri 50 euro), per un totale di ulteriori 100 euro. Ma quando si paga l’imposta di registro prima casa? Come scriviamo nel nostro focus dedicato alle spese per il notaio, sia tu stia acquistando un immobile da un’impresa che da un privato, dovrai versare tutte le imposte di registro (proporzionale, fissa ipotecaria e fissa catastale) direttamente al notaio contestualmente alla registrazione dell’atto.

Quali sono le agevolazioni e le detrazioni sull’imposta di registro?

Adesso che sai tutti i tuoi doveri sull’imposta di registro prima casa, ti vogliamo dare una buona notizia: non tutti devono pagarla! Infatti, grazie al cosiddetto “Decreto Sostegni bis”, esistono delle agevolazioni dedicate ad alcune categorie di persone.

In particolare, tutti i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età che hanno una dichiarazione ISEE inferiore a 40.000 euro, possono usufruire dell’agevolazione che prevede l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nei casi in cui la compravendita sia tra privati, dunque non soggetta ad IVA. Se invece l’acquisto della casa è soggetto a IVA, viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.

Queste agevolazioni valgono per gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022, dato che la legge di bilancio 2022 ha prorogato di ulteriori sei mesi il precedente termine originario fissato al 30 giugno 2022. C’è da specificare, però, che l’esenzione prevista per gli under 36 con ISEE minore di 40.000 euro non può essere applicata in fase di registrazione del contratto preliminare, ma dovrà essere recuperata soltanto dopo il rogito, sotto forma di rimborso della differenza tra l’imposta proporzionale versata per caparra e acconti e l’imposta principale dovuta per il contratto di acquisto, ovvero prevista soltanto nel caso della firma di un contratto di acquisto definitivo, come specificato nell’articolo 64 comma 6 del DL 73 del 25 maggio 2021.

Un’altra precisazione d’obbligo è che non potrai usufruire dell’agevolazione che prevede l’esenzione per le imposte sugli atti traslativi a titolo oneroso della prima casa se stai acquistando un immobile che rientra nelle categorie catastali delle abitazioni di lusso, ovvero le categorie A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/8 (Ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici storici). Per quanto riguarda il contratto preliminare (ovvero l’accordo tramite il quale le parti coinvolte nella compravendita si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo), invece, la tassazione resta invariata, dunque l’imposta relativa non è inclusa nell’agevolazione.

Riassumendo, se sei un under 36 con un ISEE inferiore a 40.000 euro, dovrai comunque pagare l’imposta di registro prima casa prevista per tale contratto, così come per gli acconti e la caparra, all’atto del contratto preliminare. Dopodiché avrai un tempo massimo di 3 anni per richiedere il rimborso, ma comunque successivamente alla registrazione del contratto definitivo, da cui decorre il termine triennale.