Mutuo: come si calcolano gli interessi

Quando ci si approccia ad un mutuo, una delle prime difficoltà che si incontrano è quella di comprendere come si calcolano gli interessi. 

Ogni forma di credito, mutuo compreso, è infatti gravata da interessi, cioè una forma di compenso per il creditore del finanziamento.

Il totale della rata di un mutuo è la somma della parte di capitale che restituiamo (quota capitale) e degli interessi dovuti (quota interessi) al mutuante.

Il calcolo degli interessi di un mutuo

Gli interessi bancari su un mutuo si indicano mediante una percentuale: il tasso d’interesse. Questo è un parametro fondamentale quando si sceglie un mutuo, in quanto influisce in maniera diretta sia sull’importo delle rate che sull’intero costo del mutuo.

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Ma quali sono i tassi e come si calcolano gli interessi applicati ad un mutuo?

Gli interessi su un mutuo sono calcolati su base annua, sulla base di tre parametri: l'importo del mutuo, la sua durata ed il tasso annuo nominale.
Volendo utilizzare l'apposita formula di calcolo, si ha che:

Interessi = capitale prestato * tasso annuo nominale * durata del mutuo in giorni 
/ 365 (numero di giorni in un anno civile).

Per effettuare, invece, l'ammontare degli interessi di ciascuna rata, i tre fattori da considerare sono: il tasso annuo nominale, il numero di rate, l'importo del mutuo.

TAN, TAEG e spread: cosa sono?

Il contratto di mutuo deve riportare l’indicazione del TAN (tasso annuo nominale) cioè il tasso di interesse puro, in percentuale e su base annua, che viene applicato sul capitale erogato.
A differenza del TAEG non esprime il costo complessivo del finanziamento che può essere anche molto più alto, a causa di spese accessorie, oneri e commissioni.
Il TAN è composto dallo spread sommato ad un indice di riferimento che varia al variare del costo del denaro:

TAN = spread + indice di riferimento.

Lo spread è la remunerazione del rischio che l'istituto di credito si assume erogando un finanziamento, il guadagno reale che ottiene la banca in cambio del prestito erogato, ovvero il costo aggiuntivo che viene applicato al tasso di base già richiesto al mutuatario.

Gli indici di riferimento più diffusi nei mutui ipotecari sono:

• Eurirs per i mutui a tasso fisso
• Euribor per i mutui a tasso variabile
• Tasso BCE

Euribor e Eurirs dipendono dalla durata del finanziamento e, in linea generale, aumentano all'aumentare della durata del mutuo.

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Il TAEG (Tasso annuale effettivo globale), espresso in percentuale del finanziamento concesso e su base annua, è un indice armonizzato a livello comunitario che rappresenta il costo totale del credito a carico del consumatore.

Esso rappresenta, in sostanza, il costo totale del credito, comprensivo del T.A.N. e di tutte le altre spese accessorie, quali le spese di istruttoria e di apertura della pratica, le spese di riscossione e incasso delle rate, le spese per le assicurazioni e garanzie imposte, il costo dell'attività di mediazione eventualmente svolta da un terzo, ogni altra spesa connessa al finanziamento.